상가 입점을 앞둔 예비 창업자나 건물주라면 가장 먼저 찾는 것이 바로 ‘상가임대차계약서양식’입니다. 보통 법무부에서 제공하는 표준 양식을 사용하지만, 정작 중요한 것은 빈칸을 채우는 ‘특약’에 있습니다. 오늘은 분쟁을 원천 차단하는 핵심 특약 작성법을 공개합니다.

1. 표준 상가임대차계약서 양식의 한계

법무부나 국토교통부의 표준 양식은 기본적인 법적 테두리를 제공하지만, 개별적인 영업 환경(권리금, 인테리어, 원상복구 등)을 모두 담지는 못합니다. 따라서 양식을 다운로드한 후에는 반드시 자신의 상황에 맞는 ‘별도 특약’을 추가해야 합니다.

2. 권리금 분쟁을 막는 필살 특약

많은 임차인이 나갈 때 권리금을 제대로 받지 못할까 봐 걱정합니다. 양식 하단 특약란에 아래 문구를 추가해 보세요.

[권리금 보호 특약 예시] “임대인은 임차인이 지명한 신규 임차인과의 계약 체결에 적극 협조하며, 법령이 정한 정당한 사유 없이 계약을 거절하거나 과도한 임대료 인상을 통해 임차인의 권리금 회수를 방해하지 않는다.”

3. 원상복구 범위, 명확하게 선 긋기

퇴거 시 가장 큰 갈등은 “어디까지 철거하느냐”입니다. 특히 기존 시설을 인수한 경우라면 더욱 예민합니다. 상가임대차계약서 양식 작성 시 이 문구가 있고 없고의 차이는 수백만 원의 철거비로 직결됩니다.

[원상복구 특약 예시] “임차인의 원상복구 의무는 본 계약 체결 당시의 상태(첨부된 사진 참조)를 기준으로 하며, 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 및 원상복구 의무는 임차인에게 없는 것으로 한다.”

4. 수선 의무와 비용 부담

노후 건물의 경우 누수나 외벽 균열이 발생할 수 있습니다.

• 임대인 부담: 건물의 구조적 결함, 지붕 누수, 공용 배관 파손 등
• 임차인 부담: 전구 교체, 소모성 부품, 인테리어 내부 파손

이 내용을 양식에 명시해 두면 사소한 수리비로 얼굴 붉힐 일을 방지할 수 있습니다.

상가임대차계약서 샘플 (특약 포함)

상가건물 임대차 표준계약서 (샘플)

1. 부동산의 표시

• 소재지: [정확한 지번 주소 입력]

• 토지/건물 면적: [등기부등본상 면적 입력]

• 임대할 부분: [건물 전체 또는 특정 호수/면적]

2. 계약 내용

• 보증금: 금 [금액] 원정

• 차임(월세): 금 [금액] 원정 (부가세 별도/포함 여부 명시)

• 관리비: [산정 방식 또는 정액 기재]

• 계약 기간: [20XX년 X월 X일]부터 [20XX년 X월 X일]까지 (총 X개월)

3. 특약사항 (핵심 분쟁 방지 조항)

1. [권리금 보호] 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 적극 보장하며, 상가임대차법에 반하는 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 계약을 거절하거나 고액의 차임 인상을 요구하여 권리금 수수를 방해하지 않는다.

2. [원상복구 범위] 임차인의 원상복구 의무는 본 계약 체결 당시의 시설 상태(첨부 사진 기준)를 기준으로 하며, 전 임차인이 설치한 시설물에 대한 철거 및 원상복구 의무는 임차인에게 없는 것으로 한다.

3. [수선 의무] 건물의 구조적 결함(누수, 외벽 균열, 공용 배관 파손 등)에 대한 수선 비용은 임대인이 부담하며, 임차인의 과실이 없는 소모성 자재의 교체 및 단순 수선 비용은 임차인이 부담한다.

4. [렌트프리] 임대인은 인테리어 공사 기간을 고려하여 [20XX.X.X]부터 [20XX.X.X]까지 총 [X]일간의 차임을 면제한다. (관리비는 별도)

4. 기타 사항

• 본 계약에 명시되지 않은 사항은 상가건물 임대차보호법 및 일반 관례에 따른다.

• 계약 체결 시 등기부등본 확인 및 신분증 대조를 완료함.